パーテーションラボ
お見積りご相談は
【受付】9:00~17:00（土日祝除く）
ショールーム
カタログ請求
お問合せ
0120-020-720
目次
オフィスの新規設置や移転に伴う内装工事。
工事を行う業者の選定者や、費用負担者を定めたものが工事区分です。一般的にオフィスの内装工事区分には、A工事・B工事・C工事の概念があります。
本記事では、工事区分の説明やA工事・B工事・C工事ごとの特徴、工事例、費用などを詳しく説明します。オフィスの内装工事を予定している方も、本記事を読んで内装工事の工事区分を理解しておくことで、役に立つこともあります。
オフィスの新設や移転に伴う工事区分とは、オフィスへの入居に伴う内装工事や、退去に伴う原状回復を行う際、どの部分の工事を誰が業者に発注し、誰が支払いを行うのかを区分化したものです。
内装工事の区分は、A工事・B工事・C工事の3種類です。
また建物のオーナーは、新築工事、改修工事、原状回復工事などの詳細を「工事区分表」として明確化しておく必要があります。この工事区分表は、建物のオーナーとテナントの間に締結される賃貸契約前に作成され、円滑な賃貸借関係を維持するための基本的なルールとして機能します。
工事区分を決める具体的な項目は、以下の4つです。
この項目を内装工事区分ごとに整理してまとめたものが以下の表です。内装工事の対象範囲は物件により異なるため、その都度確認しましょう。
工事区分
工事業者の指定
工事業者への発注
資産区分と費用負担
A工事
建物のオーナー
B工事
入居テナント
資産区分：建物のオーナー
費用負担：入居テナント
C工事
基本的に工事区分は3つに分類されますが、それぞれの工事にはどのような特徴があるのでしょうか。ここではA工事・B工事・C工事ごとの特徴を詳しく見ていきます。
A工事は、ビル全体の資産価値を維持するために必要な工事の区分です。基本的に建物のオーナーは、業者の選定から発注、費用負担まで、全ての責任を負います。またこの工事の主な対象は、建物の基礎などの躯体部分や共用部分などです。
A工事にテナントが直接関わることは少ないですが、建物のオーナーは、A工事を通じて建物の安全性と機能性を確保し、資産価値の維持向上を図っています。
B工事は、建物に入居しているテナントの要望に基づいて行われる工事です。
B工事の費用は、基本的に建物に入居しているテナントが負担しますが、工事業者の選定を行うのは建物のオーナーで、ビル全体の安全性に関わる部分が工事の対象です。
建物のオーナーが工事業者を指定する理由には、建物の構造を熟知した信頼できる業者に依頼したり、手抜き工事や建物への損傷リスクを防いだりする目的があります。
工事の発注者と費用負担者が異なるため、B工事は入居テナントと建物オーナーの利害が交差しやすいのが特徴です。双方の十分な理解がない場合、トラブルに発展しやすいことも知っておきましょう。
C工事とは、原状回復が可能なテナントの専有部分を対象にした工事を指します。
この工事では、建物に入居しているテナントが、工事業者の選定から発注、費用負担まで、全ての責任を持ちます。ビル全体への影響が少ないので、入居テナントの裁量が大きく設定されているのが特徴です。
しかし、賃借物件の管理の都合上、内装工事の実施には建物のオーナーの承認が必要です。工事完了後、設置した設備や什器類はテナントの所有物として扱われることも知っておきましょう。
A工事・B工事・C工事の工事区分ごとの工事例には、具体的にどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、それぞれの工事区分に該当する工事の例を紹介します。
A工事に該当する工事には、以下のようなものがあります。建物の資産価値を維持する部分が多いのが特徴です。
建物外部
共用設備
基幹設備
安全管理
B工事に該当する工事の例は以下の通りです。
法定設備
C工事に該当する工事の具体的な例は以下の通りです。これらの工事に付随したB工事が必要になるケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
建物内装
電気通信
什器・備品
工事区分が必要とされる背景に、建物のオーナーと入居テナントの間で発生するトラブルを未然に防ぐ目的があります。
例えば、工事区分表の内容があいまいだと、双方の認識にずれが生じやすく後々「理解していた内容と異なる」などの状況を招きかねません。特に、内装工事にかかる費用は多額になることが多いので、明確な区分がないと、後に深刻な金銭問題に発展する可能性が高いでしょう。
また工事区分が明確化されていない場合、入居テナントが選んだ業者が建物の構造を理解しないまま工事を行い、建物に予期せぬ損傷を与えてしまうリスクがあります。このような損害を防いで建物のオーナーの資産を守るためにも、具体的な工事に着手する前に、工事区分を確実に確認しておきましょう。
A工事・B工事・C工事を行う際の注意点にはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、それぞれの工事を行う際の注意点を詳しく説明します。
A工事を行う際に注意したい点は、設備工事です。
前述の通り、A工事は建物のオーナーが主体となり、建物全体の共用部分の工事を行います。しかし、建物の専有部分でも、賃貸借が開始された当初から存在している設備は、A工事に該当する可能性があります。
そのため、テナント企業は賃貸借の契約を締結する際、工事区分表を慎重に確認して、どの設備がA工事の対象となるのか把握しておきましょう。
B工事を行う際に注意したい点は、工事業者の選定者と費用負担者が異なることによるトラブルです。
前述の通り、B工事では、建物のオーナーに工事業者の選定権があり、入居テナントが費用負担をする特殊な工事区分です。防災設備、配電盤、給排水管など、建物全体に関わる重要な設備が対象となるので、費用負担が多額になることも少なくありません。そのため、入居テナントは、想定外の費用発生や工期の遅延などのリスクに直面するケースがあります。
例えば、給排水管の更新工事では、工事開始後に配管の劣化状態や建物構造上の問題が判明し、当初の計画が大きく変更される可能性があります。2週間の予定が1カ月以上に延期されるなどのケースも珍しくありません。
そのため、入居テナント企業は余裕のある工期の設定と、予備費の確保を心掛けておくと安心です。またスムーズな工事進行のためにも、施工会社や管理会社と綿密なコミュニケーションを取っておくことが大切です。
B工事を行う際は他にも気を付けたいポイントがあります。ここでは、具体的に3つ紹介します。
B工事で特に気を付けたいことの1つ目は、B工事は建物の入居時と退去時の2回起こることです。
例えば、オフィスの移転工事では、現オフィスの原状回復工事と、新オフィスの内装工事の両方でB工事が必要となります。飲食店の場合も、出店時の内装工事と、将来の閉店時の原状回復工事でB工事が2回発生するでしょう。
そのため、企業の経営企画部門は、短期的な視点だけではなく、将来の工事費用まで含めた長期的な資金計画を立てる必要があります。ただし、B工事区分が存在しない賃貸物件もあるので、事前に確認しておきましょう。
B工事を行う際は、工事区分の考え方が建物で異なる点にも注意が必要です。
基本的に、工事区分の設定は、建物の設備や機能、建物を所有しているオーナーの方針により大きく異なります。具体的な例では、専用区画内にある分電盤の工事が、建物によってA工事に含まれている場合もあればB工事に含まれる場合もあります。
そのため、内装工事を手配する際は、過去の経験だけに頼って判断しないように気を付けましょう。
B工事を行う際は、事前に工事区分表の確認をしておくことも、特に気を付けたいポイントの一つです。
B工事の計画を立案する際は、建物のオーナーに工事区分とその詳細の分類を確認しましょう。入居テナントにとって、B工事の対象範囲が少ないことは大きなメリットです。特にオフィスの場合、床・壁・天井の全ての項目がB工事に分類されてしまうと、テナント側の負担が大きく膨らむ可能性が高いでしょう。
このように入居テナントにとって、工事区分表は、原状回復の範囲や費用見込みを把握する重要なツールです。工事区分表を入念に確認して、将来の支出を予測しやすくしましょう。
C工事を行う際は、建物の管理会社への申請手続きや養生範囲の確認など、ビルの規約に沿った対応を行う必要があります。
C工事は、入居テナントが主体になって進める工事区分です。そのためテナント企業は、複数の業者から見積もりを取り、工事業者の選定から費用負担まで、全ての責任を持つ必要があります。その際、建物の管理会社への連絡や養生範囲の確認を怠ると規約違反となり、トラブルにつながる可能性があるので注意しましょう。
また建物によって、退去時の原状回復費用を負担するケースも発生します。従って、事前に工事区分表で工事範囲を確認し、長期的な視点で工事計画を立てることが重要です。
B工事、C工事の費用は入居テナント側が負担しますが、それぞれの工事区分の費用目安はどれくらいなのでしょうか？
B工事は、電気工事、空調設備、防災設備などが含まれ、坪単価で約40万円が目安です。ただし、建物のオーナー指定の業者を使用する必要があるので、入居テナントが想定している予算を超過するリスクを知っておきましょう。その場合、一部の工事をC工事に変更できないか、管理会社に相談してみるのも良い方法です。
一方、内装工事を中心とするC工事は、坪単価約10～40万円が一般的です。テナントは内装工事業者を自由に選べるため、予算に応じた調整が可能になります。しかし、高級な内装材の使用や特殊な設備の導入など、こだわりの要素が増えるほど費用が上がるので注意しましょう。
どちらの工事の場合も、予想外の出費にならないよう、工事の予算を定めておくことをおすすめします。
一般的に、B工事は、相場と実際の工事費用に大きなギャップがあるとされています。ここでは、B工事の費用を適正化するためのポイントを3つ見ていきましょう。
B工事の費用を適正な費用にするためには、適切なスケジュール管理が不可欠です。
工事の発注者は、まず工事期日を明確に把握しましょう。その後、工事期日を起点にして、見積もりの確認を行う時間や、関係各所と交渉を行う時間、再見積もりを作成してもらう時間などを加味すると詳細なスケジュールを立てやすくなります。
建物のオーナー・入居テナントに関わらず、見積もり内容の精査や価格交渉のための十分な時間を確保できるように、余裕を持ったスケジュールを組んでおくのがおすすめです。
B工事を適正な費用にするためには、基本設計の段階から意識をしておきましょう。
店舗やオフィスの基本設計は、B工事の費用に大きな影響を与えます。そのため、入居テナントの設計担当者は、初期段階からB工事区分を意識した工事計画を立てておく必要があります。
例えば、物販店の設計で、スタッフの控室の空間を広げたい場合、単純に壁の位置を変更すると、スプリンクラーの移設が必要になるでしょう。その際、スプリンクラーの設置工事はB工事に該当するので、予想以上の費用がかかる可能性が高くなります。
このような費用の増加を防ぐためにも、設計担当者は既存のスプリンクラー位置を考慮しながらレイアウトの検討を行うことが重要です。不要なB工事を回避して、全体の工事費用を適正に管理するには、オフィス設計の専門業者の意見も参考にしながら設計を進めると良いでしょう。
工事区分表や見積もり書、契約書などの確認も、B工事を適正な費用にするために有効です。
具体的には、工場区分と見積もり書に区分の記載間違いがないかを確認し、誤りがあれば修正してもらいます。実際の事例にも、工事区分表ではA工事と記載されていても、見積もり書ではB工事として計上されているケースがあります。
また建物全体への影響が少ない部分は、B工事からA工事やC工事への変更の交渉も可能です。特に、B工事をC工事に変更できれば、テナント側で工事業者を選定でき、コスト削減につながる可能性が高くなります。このように、適切な確認と交渉を行うと、工事費用の適正化が実現しやすいでしょう。
内装工事を行う際は、 A工事・B工事・C工事の工事区分を正しく理解しておくことをおすすめします。テナントとして入居し内装工事を行う際でも、どこからがC工事で自身が負担するものなのか？契約書に従うのが最終的なものでありながらも、一般的な工事区分を知っておくことで確認や交渉事にも生きてきます。
また、内装工事に関するトラブルを避けて、オフィスの内装工事を計画的に行いたい方はぜひパーテーションラボまでご相談ください。パーテーションラボでは、オフィスの内装工事に関する専門知識が豊富なスタッフが、オフィスの新設や移転に伴うレイアウト、電気工事、原状回復工事までのサービスを一貫して提供しています。パーテーションを導入した工事や、現オフィスの退去に伴うパーテーションの処分を検討されている場合も対応が可能です。
オフィスの新設や移転に際して、複雑なルールが伴う内装工事にも対応できる専門業者を探している方は、ぜひパーテーションラボまでお問い合わせください。
CADの高精度なレイアウト図面や 3Dパース図面を無償で作成。 3営業日でご提供します！
0120-020-720
