2023年オフィス作り | 都心のオフィストレンド最前線

1.ついに今年、不動産業界の2023年問題
2.入居者を集めるための手段、「フリーレント」
3.オフィスは、リアルとオンラインがシームレスに集える場に
4.パーテーションラボ、ショールーム概要

　都心は再開発ラッシュに2023年問題…オフィス事情は今年、どう変わるのででしょうか？

2020年から続くコロナ禍の影響によりテレワークが急増。複数拠点を持つ企業では会議の場をオンラインへとシフトし、社内の大会議室という場所は必要ないと判断されている傾向にあります。そのため無用な大会議室などを要する手広なオフィスを手放し、縮小移転や複数ある拠点を再編・集約する企業が増えています。このように元々広いスペースを使っていた企業が次々と規模を縮小したため、オフィスの空室率は非常に高くなっており、これは都内で特に顕著です。

日銀は12月20日に実質的に金融引き締めに政策転換。東京オフィス市場は、大量供給の影響で今後3年間にわたって空室率が上昇し、新規賃料は下落傾向が続くと見込まれているとも言われています。オフィスの借り手は慌てる必要はなくとも、商業用不動産も無縁とは言い切れないとの見方もあります。

（引用：Yahoo!ニュース1/20(金) 9:06配信「都心の再開発ラッシュに2023年問題…東京のオフィス事情、今年はどう変わるのか？」）

1.ついに今年、不動産業界の2023年問題

　「東京一極集中が衰退するかもしれない」

ザイマックス不動産総合研究所が2022年10月に公表した最新のオフィスマーケットレポートでは、東京23区の空室率は4.02%と、実に7年ぶりに4%を超える水準まで上昇。オフィス仲介大手三鬼商事によると、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の2022年6月時点の平均空室率は6.39％に。コロナ流行後から上昇し始め、供給過剰の目安とされる5％以上を17カ月連続で上回りました。そして2023年の今年、都内各所の再開発によりビルが大量供給がはじまります。ただでさえオフィス需給が崩れて供給過多になりかねない状況は、大企業によるオフィス縮小の波が押し寄せるのではないか？不動産のプロたちは、こうした需給のアンバランスを「2023年問題」と呼んで予てより警戒をしていました。

コロナ禍において、2021年はコストや人員の削減を理由にオフィス面積を減らし、賃料の低いビルへ移転が傾向だったのが、2022年はリモートワークなど働き方の変化の定着に伴い、オフィス戦略を積極的に見直す企業も多く目にするようになりました。空室の増加はテナント側である企業にとってみれば、移転先の選択肢が増え、賃料値下げによる経済的なメリットもあり、2023年は経営戦略をポジティブに動き出す好機ともいえます。

2.入居者を集めるための手段、「フリーレント」

　　「フリーレント（家賃無料期間）」とは、入居から一定期間、家賃が無料になるサービスのことです。

無料になる期間は1～2ヶ月となっているケースが多く、長ければ3ヶ月から半年近くになることもあります。大規模オフィスや賃料単価の高いオフィスほどフリーレント期間が長くなる傾向があります。オフィスビル貸主は、入居者を集めるため入居ハードルを極力低くすることで、賃料を維持しつつ入居者を集めやすく、全体賃料を下げるよりも収益性は良くなるというわけです。実質値引きのフリーレントはまだしばらく続きそうとの見方もあります。

3.オフィスは、リアルとオンラインがシームレスに集える場に

　フリーアドレス型のオフィスや、フレキシブルなオフィスがトレンドとなった2022年。

一方で従業員同士のコミュニケーションの重要性は以前よりも増してポイントの1つとして挙げられます。テレワーク・リモートワーク・在宅勤務が増加しているからこそ、「従業員同士のコミュニケーション」の質が問われています。オフィスはただ縮小しただけでなく、ただ家具が並んでいるだけの空間でもなく、オフィスのレイアウト間仕切り自体が、生産性という質を伴ったスペースメイキングでなければなりません。

大会議室の使用率が下がってしばらくたつのに、いまだWEB商談専用スペースが不足しているという声を耳にします。

リモートワークや外回りが多い従業員の固定席が、オフィスに多くしめているという声も耳にします。

パーテーションの間仕切りは、目的に合わせて柔軟に改組でレイアウト変更を容易にします。

その執務スペースには、WEB商談にも快適な個室ブースを設置することで集中できるスペースをつくり、一方では、社員同士がコミュニケーションを取りやすいようフリーアドレスのテーブル＆チェアを隣接したり、テレワークを考慮して、個人用の席数を削減して、一人当たりのスペースを広く取るレイアウトに。従業員の安心感や満足感を引き上げ、出社意欲にの向上に繋がります。

余裕ができたスペースには、コワーキングスペースや小会議室を新たに設ける企業も増えてきました。

また、会議室はWEB会議に適した環境にするため、遮音性に優れたスチールパーテーションや、吸音材の組み合わせて。パーテーションラボでも、ニューノーマル時代の働き方に合った、新しいオフィス作り例の施工事例や成功情報をリサーチし、意欲的にオフィスの再構築に取り組む企業様のお問い合わせが、今年はさらに増えていく傾向が予測されます。

可変性に優れた施工型ハイパーテーションに、吸音材を駆使したソリューションタイプのローパーテーションや卓上パーテーションといったオフィス家具や什器でコーディネートされたオフィスは、「高度な機密性と共有のための空間を両立するオフィスモデル」として、大規模から中小規模まで共通のオフィス作りの流れとなっています。